經濟觀察報 記者 田國寶 當社會資本不斷涌入房地產尋求避險時，一些房地產開發商、金融資本和制造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域，尤其是2016年以來，各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。

據產業地產服務商園區中國的不完全統計，截至目前，整個2016年至少有34家企業進入產業地產，其中房地產背景企業數量最多，占到23家，其他12家分別為5家制造業企業、4家金融資本企業和2家商業背景企業。

從2014年底中央提出“大眾創業、萬眾創新”以來，國務院累計發布多個相關實施和落實意見，這一政策意在助力產業轉型升級和振興實體經濟，作為產業重要載體的產業地產也被業內普遍看作一個重要的風口。

在當前實體經濟相對不景氣的背景下，大量資本涌入產業地產，一定程度上也造成產業主體與產業地產載體不匹配，一位產業園區負責人所言：“實體經濟不好，產業地產能好到哪里去？”

但另一方面，資本在實體經濟下滑階段涌入，同樣意味著產業地產這一價值洼地將被重新挖掘。

年內至少34家企業進入

對于眾多資本涌入產業地產領域，張江高科總經理葛培健身同感受，他表示，2016年以來，包括弘毅投資、華平資本等眾多企業資本進入產業地產，甚至一些從來沒有地產相關經驗的企業也開始試水。

從園區中國提供2016年轉型進入產業地產企業名單中可以看出，34家新進企業主要以房地產開發企業為主，其次為制造業企業和金融資本企業。這些企業大多為首次從事產業地產開發，也有部分企業在早年已經布局，但今年加速開始啟動。

23家房地產背景新進企業中，央企和國企背景的企業占到一半以上，其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產企業；首開股份、首創置業、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投為地方背景的國有企業。

另外，在2016年新進入地產領域的11家民營房地產企業中，碧桂園、佳兆業、泰禾、綠城、榮盛發展等企業赫然在列，同時進入的還有合生創展、星河集團、保集集團、卓越集團、中天集團等5家地產企業。

4月份，首開集團與億達集團達成戰略合作協議，以20億元可換股債券與億達集團共同在房地產、商務園區等方面等領域進行合作，挺進產業地產。此外，首創集團也與中關村合作共同開發中關村集成電路設計園，開始發力產業地產。

7月份，保利首個產業地產項目在廣州南沙落地，該項目占地20萬平方米，總建筑面積75萬平方米，主要定位為跨境產業園區，吸引跨境上午、港航服務、制造研發和保稅展貿等四大類別產業及相關服務產業。

8月份，碧桂園對外發布科技小鎮項目，未來將在廣州惠州、東莞等地建立多個科技小鎮項目，每個項目投資300億元左右，未來5年內將計劃為此投入1000億元，這也是碧桂園2015年啟動業務轉型以來首個產業地產項目。

幾乎同一時間，泰禾以12億元收購珠海保稅區啟航物流有限公司全部股權，進入產業地產。早在3月份底，佳兆業與深圳市龍崗區產服集團、國高育成公司簽署戰略合作框架協議，三方將共同在深圳龍崗區開發產業地產。

9月初，遠洋地產業對外公布了遠洋·云谷智能核心研發產業園，該項目位于北京密云，總占地面積4500畝，其中一期500畝，二期1000畝，三期3000畝，早在2011年遠洋地產就以合作方式取得項目開發權，于近期正式啟動運作。

這些進入地產地產的房企，諸如保利、中鐵集團、南山控股等國有企業，其母公司均有一定產業基礎，再加上地方政府多青睞國企，與碧桂園、佳兆業這些傳統民營房企相比，其進入產業地產有一定先天優勢。

除了房地產企業外，2016年新進產業地產企業中，傳統制造業和金融資本也占據一定比例，其中制造業企業有三一集團、中集集團、華立集團、正大機電集團和海格集團等5家企業，金融資本有弘毅投資、華融集團、華平資本和基匯資本等4家企業。

金融資本進入產業地產，一方面與其投資回報有關，目前，相比其它領域，房地產和產業地產是一個回報率相對較高的行業。另一方面，布局產業園區、物流園區等產業地產，可以與其主業形成協同發展效應。

此外，東百集團、菜鳥網絡等商業背景的企業也在今年開始發力產業地產。菜鳥網絡主要為阿里巴巴等電商平臺的商家提供物流服務，雖然從2013年成立時就開始拿地，但在今年啟動了多個物流園區項目。

為什么進入產業地產

當前一二線城市房價快速上漲和政府控制土地供應數量，引發土地價格不斷上漲；三四線城市依舊在去庫存道路上苦苦掙扎，房地產企業進入新一輪洗牌。

在業內人看來，傳統開發商大舉進入產業地產，與當前商住領域不斷上漲的土地價格有關。據中原地產統計數據顯示，截止2016年9月初，全國成交總價超過20億元地塊達154宗，超過2015年全年151宗，其中總價超過百億的達5宗。

越來越高的土地價格，再加上政府要求越來越高，如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目，或要求開發商自持一定比例的商業項目，使得一些傳統房企拿地難度加大。

對一些資金實力稍遜的房企尤其是區域性房企而言，由于無力爭搶地王，正面臨著出局的威脅，而獲取相對廉價的土地或者轉型成為唯一重生的機會。不僅中小房企紛紛醞釀轉型，甚至連萬達、碧桂園一線房企也開始轉型之路。“打著產業園區、產城融合旗號來獲取土地通行證更容易些。”一位不愿具名的產業地產人士說。

對于工業、物流倉儲用地是否可以銷售，各地政府政策并不統一，比如北京原則上不允許分割出售，通常需要市長辦公會議特批后才能分割銷售，而河北等地則可以分割出售并辦理獨立產權證。

據東湖高新總經理楊濤介紹，通常情況下，產業地產回報周期至少需要5到8年甚至更長時間，對于開發商而言，不僅在開發過程中需要投入大量資金，建成運營過程中，仍需要不斷投入資金，這種投入大、回報周期長模式多數企業難以承受。

為了解決這一難題，一些產業地產開發商以降低自持比例、增加銷售比例來回籠資金，如聯東集團、總部基地、華南城等企業；也有一些企業通過與政府談判獲得一定可供銷售的住宅用地，如華夏幸福。這兩種模式是當前產業地產較為通行的做法。

正是基于這一現狀，一些開發商開始轉戰獲取土地相對容易且低價較為便宜的產業地產，這類似于前些年大量房企扎堆旅游地產和養老地產初衷較為一致。

以遠洋云谷智能核心研發產業園為例，據報道，遠洋集團寫字樓事業部產業發展業務負責人劉宮表示：“目前來看，出售應該占到70%，遠洋持有出租的大多數涉及的是公共服務。”

如果說房地產企業進入產業地產是為了業務轉型和便于獲取土地，那么制造業進入產業地產原因更為復雜。上述產業地產人士表示，主營業務利潤萎縮是制造業企業進入產業地產的一個重要原因。

以進入產業地產的三一重工和中集集團為例，兩家企業2016年上半年營業收入和凈利潤同比均大幅度下滑。

上半年三一重工營業收入為112億元，同比下滑18.46%，凈利潤為1.38億元，同比下滑48.6%，扣除非經營性易損后，其凈利潤則虧損9479萬元，同比下降148.58%。同期，中集集團凈利潤虧損3.78億元，同比下降124.9%。

此外，制造企業進入產業地產可以與自身產業形成協同效應，促進創新產業發展。同時，還有一個重要原因是制造業企業前期積累了大量工業用地，通過開發產業地產可以提升土地價值和更新。

制造業這種需求，形成了傳統房地產企業與產業地產商進行聯營的趨勢，包括首開聯手億達集團、中集集團聯手碧桂園、泰禾與深圳龍崗區合作等，也有一些制造業企業利用旗下房地產企業消化存量工業用地，如中鐵集團。

而金融資本進入產業地產更多是一種投資需要，在目前經濟形勢下，房地產成為金融資本避險的一個重要載體，產業地產只是其中一個領域。不過，也有部分金融資本進入產業地產是一種業務布局，以便與主業形成協同發展效應。

同為聯想控股旗下的企業，雖然盈科置地被出售給融創中國，但弘毅投資通過各種途徑投資房地產的動作并未減緩，包括直接在深圳前海拿地建設全球私募股權投資中心項目，這一項目也是弘毅投資進入產業地產的標志動作。

風口與風險

早期的產業地產主要由政府方面投資、開發和運營，但是由于政府職能、經驗和融資短板等方面的原因，一些地方政府把這部分職能剝離形成專業園區開發企業，隨后，逐漸有社會資本開始參與政府園區項目開發，并催生出產業地產這一行業。

但截至目前，產業地產發展并不盡如人意。在9月22日中國產業地產30強發布會上，在問到產業地產最大痛點是什么的時候，星河集團總裁姚慧瓊表示，進入產業地產就是最大的痛點，從上世紀80年代誕生工業地產至今，能夠進入前列的企業屈指可數。

隨著越來越多企業和資本涌入這一行業，尤其是2016年以來，產業地產藍海正在逐漸向紅海轉變，與所有旅游地產、養老地產等概念型主題地產一樣，產業地產自身也面臨著重重困境，更多的是看起來很美、吃起來苦澀。

產業地產商缺乏清晰的商業模式和財務模型。百富東方董事長戴宏亮認為，產業就是產業，地產就是地產，人才模式是不兼容的，產業地產本質應該是產業，地產只是形式，但截至目前，業內并沒有找到一個很好的結合模式。

一個產業地產項目自持還是銷售，業界也有不同看法，自持好處是能夠完全掌握一個項目主動權，弊端是資金鏈會面臨著嚴重的考驗；銷售的話可以快速回籠資金，但有可能在產業聚集效應形成和后續升級改造過程中存在難題。

中集產業新城副總經理魏俊即表示，從產業地產商業邏輯而言，應該做持有型，一旦銷售出去了，很難做好，但由于受制于現金流難題，“不得不去銷售，跟政府談政策，變相的使用權銷售（銷售使用權）”

億達科技城總經理于大海認為，以地產思維做產業地產行不通，歸結起來就是產業地產商業模式、財務模型和產業發展生態鏈之間存在不匹配關系，“我們怎么樣能夠從操盤一個項目的角度把故事講完，完整地畫一個資金鏈。”

在他看來，億達旗下大連軟件園之所以能夠做到年產值1576億元規模，占到大連市20%的gdp，與億達自持物業有關，“我們做任何園區一開始都是一個先集聚、后升級的過程，所以在升級換代的基礎上就需要對物業有完全的主動權和話語權。

不過，目前絕大多數產業地產開發商盈利模式仍通過銷售物業和配套住宅來實現，但也有一些企業進行其它方面的嘗試，據葛培健透露，張江高科已經在嘗試對園區內企業進行投資來獲得回報，目前投資營收占比達到43%。

平安不動產物流園區也以自持為主，這很大程度上得益于平安集團資深強大的資金實力，據平安不動產工業物流部總經理陳培彬透露，平安不動產物流園區項目利部分來自平安集團的險資，資金利用期限長達35年，“所以我們有足夠時間去消化前期擴展帶來的后遺癥。”平安不動產旗下物流園區項目已經從3月底20個擴張到目前的49個項目。

另外，作為擁有濃厚地產基因的產業地產開發商而言，產業園區運營人才缺乏也是一個普遍短板，尤其近兩年產業地產呈現爆發式增長的背景下，專業人才在各家企業之間流動極為頻繁，也引發這一領域管理人才薪資高漲。

以原華夏幸福CHO鄭云端為例，其2015年7月從華夏幸福辭職短暫加入360公司，最近又進入萬科以副總裁待遇協助孫嘉分管產業地產，據悉，其在華夏幸福時的年薪即達到2000萬元，這已經超出王石和郁亮薪資總和。

雖然產業地產領域這盤大餐并不好吃，但后來者還在陸續進入，或許正如上述產業地產人士所言：與傳統房地產相比，產業地產水更深，如果不摸清這里面的水，一趟進來就淹死。