（西安太古里項目效果圖/受訪者供圖）

經濟觀察報 記者 張雅楠 北京報道 國慶節前一段時間，太古地產行政總裁彭國邦從香港回到內地，馬不停蹄地在深圳、廣州、西安、上海和北京之間奔波——在中國最著名的這些一線和新一線城市里，太古地產都運營或建設著至少一個商業項目。

僅從數量看，項目不算多，但從體量和商業影響力看，他們又是定海神針一般的存在。

在這些項目中，時間的刻度會顯得有些扭曲：等待一座太古項目從土地里長出來是漫長的，動輒需要五六年之久，然而一旦他們開業，你又很難看到時間沖刷的痕跡，即便是運營超過十年的項目，建筑主體和硬件設施也會被維護得宛如初生，空間設計依舊超前，其中的消費品牌又永遠走在城市和時代的前沿。 

所以，這次在北京三里屯采訪彭國邦時，我會覺得討論疫情對太古的影響稍顯無聊，雖然疫情確實是最近三年的重要變量，但這家今年已成立50周年的公司，在疫情發生的三年里，將在中國內地的資產數量翻了約一倍。

最近官宣的是海南項目。10 月 24 日，太古地產宣布與中免股份在三亞市合作發展零售地標項目，雙方分別持股50%，該項目位于三亞海棠灣國家海岸中心地帶，是太古地產于中國內地的第八個發展項目，也是其首個度假型零售項目，規劃設計將融入三亞的熱帶海岸線，同時從疍家人傳統漁排生活聚居景觀中汲取靈感，打造以高端零售和文化藝術元素相融合的獨特體驗，預計于 2024 年起分階段落成。

在上海，新開業的全國第三座、上海第一座太古里創造了近三年商業地產領域難得的高潮，周末停車甚至需要排隊半小時。

同時，太古地產也在上海開啟了全新的輕資產輸出業務，與上海靜安置業（集團）以管理合作的方式共同參與張園的保護性開發，項目涉及城市更新和舊區改造，需引入高端零售等業態，又需要融入石庫門建筑的歷史文化韻味，對太古來說，亦是全新的挑戰。

在廣州和北京，太古地產都在既有項目盤面下實現了大體量擴展。

在廣州聚龍灣，太古地產敲定了在廣州的第二個項目，將與珠江實業集團合作打造一座具有嶺南特色的太古里，加速聚龍灣片區的城市更新和產業升級。

在北京，太古地產在三里屯太古里和酒仙橋頤堤港的基礎上，都進行著新的拓展。新開業了三里屯太古里西區；與北京公交集團、北京市朝陽區政府簽訂了戰略合作框架協議，對公交保修二廠進行升級改造；與遠洋集團一起開發投資達230億元的頤堤港二期擴建項目。

在深圳這個太古一直在尋找落位機會的城市，太古酒店也官宣了將于2025年在深圳灣中心地帶開設“居舍系列”酒店的消息。

在西安，太古地產將在“小雁塔歷史文化片區”開發建設西安第一座太古里，項目緊鄰聯合國教科文組織世界文化遺產小雁塔以及始建于唐代的薦福寺，與西安博物院僅一路之隔，該地塊的歷史文化氛圍較成都太古里有過之而無不及，太古將怎樣打造這個新與舊、商業與文化融合的西安新地標，整個行業都充滿期待。

尤其值得一提的是，太古地產還將第一次在西安太古里的地塊上嘗試住宅開發。

不論在中國香港，還是美國、越南、泰國、新加坡、印度尼西亞，太古都開發有高端住宅，且廣受市場好評。其實，以太古地產通過商業運營熟化城市片區的能力，在綜合開發的土地中增加住宅這種產品類型，是再順理成章不過的事，與此同時，在大型商業體周邊建設住宅，本身也可以與商業項目形成互補，萬達、龍湖、新城等房地產企業無不是通過這一方面獲得了住宅和商業的雙向發展，并且，太古地產在香港的太古城項目也是一個包含住宅、商業、寫字樓、酒店等多種業態的超大型城市綜合體。

但是，見證了內地市場整個住宅開發暴富過程的太古，在內地發展的20年時間里，一直對這一模式說不。

問及原因，彭國邦的回答很堅定，最重要的是要保證戰略聚焦，把資源放在太古有優勢的、以零售為主導的發展項目領域。

這也形成了太古地產內地商業項目的一大特點，他們是專業而純粹的商業項目，往往位于城市中心，和周邊的老舊社區形成了一種并不違和的矛盾感，有著豐富的片區生態，將城市中最時髦的年輕人引來，像針灸一樣活化著老城區，而不是將原有的城市生態連根拔除。

西安的住宅項目是一個小的嘗試，太古也期待著未來市場的反饋，但是，不要以為太古要就此躬身入局住宅開發，因為未來5-10年，太古地產在內地500億港元的投資規模，也只會發展5個左右較具規模的商業項目，這些項目，比住宅更值得期待。

【對話】

500億港元投資藍圖

經濟觀察報：去年和今年，太古地產分別簽下了北京、廣州、西安的多個新拓項目，似乎之前的積累一下子爆發了。

彭國邦：實際上在我們來看，我們所有新項目在公布前都經歷了較長時間的積累和準備，只是現在恰好到了比較成熟，可以陸續向市場公布，讓大家知曉我們的投資重點在哪的階段。

我們一直采用有節制的方式選擇合適的城市和地點發展太古里、太古匯和頤堤港等品牌的項目，現在我們覺得是時候發展下一個篇章了，今年年初，我們宣布了未來十年千億港元投資計劃，其中約500億港元計劃投放到中國內地，這讓我們得以取得一系列新項目進展。

我們的策略不變，將繼續在一線和新一線城市尋找核心地段的機會，發展零售主導的項目。

今年是太古地產50周年志慶，我們的口號是“創流不息”，這個口號代表著我們的初心和決心，會繼續以長遠的眼光為中國內地打造高度原創和創新的體驗。

經濟觀察報：10年500億港元的投資，如果按照西安項目100億元的總投資粗略計算，是不是意味著10年打造5個項目？或者按你們和合作方各占50%的股份計算是10年 10個項目？

彭國邦：我們不對項目的數量設具體目標。這些都是大型發展項目，需要投入大量資金。我們在不同的城市和不同的合作伙伴合作，雙方會有不同的持股比例，比如西安太古里，我們持有70%，曲江新區下屬企業持有30%；廣州聚龍灣項目，我們和合作方各持50%。每一個項目的持股比例不太一樣，為了保持一個合理的發展節奏，我們計劃在未來5-10年發展大概5個大規模項目。

經濟觀察報：5個項目是數量目標，太古地產的發展策略是創新衍變，但是創新和衍變都很難量化，你們怎么評定發展的質量目標？

彭國邦：我們一直專注于尋找優質的地塊，讓我們用創新衍變的理念和方法打造項目，真正轉化城市面貌。我們專注于好的設計，不僅在商業項目上，也在于連通性和各組成部分之間的可達性上。

我們也會看其他的很多方面，比如如何為我們的零售和寫字樓租戶打造合適的環境。我們為每個項目做總體規劃，不僅關注硬件，也關注軟件，比如景觀綠化、管理運營等各個方面。

我想你的問題是我們怎么在數量和質量之間找到平衡。過去幾年，我們陸續發布了兩份社區營造效益報告，2020年我們在香港發布了第一份報告，與當地的大學和專家團隊一起，搭建研究框架，試圖系統研究太古坊的社區營造效益，衡量什么是成功的社區營造。去年，我們和清華大學一起在三里屯進行深入研究，并發布了三里屯太古里社區營造效益報告。今年到明年，我們將發布第三份，關于廣州太古匯社區營造效益的報告，運用類似的評估方法，從質量和數量上衡量我們在廣州的發展為當地帶去的變化，幫助我們更好地理解社區營造效益。

經濟觀察報：你們什么時候開始接觸西安太古里的？項目區位非常優越，這是你們的選擇還是政府的選擇？

彭國邦：我們一直都把文化保育，或者說在城市核心區域尋找具有歷史文化元素的地塊，視為我們內地業務發展戰略的一個重要方向，比如您可以在成都遠洋太古里感受到這一點。

西安是一座歷史悠久、文化底蘊深厚的城市。這里發展西安太古里項目，讓我們有機會在公司成立50周年之際，為中國內地打造一座極具特色的項目。我們在進入成都之后，就開始關注新一線城市中的相關機會。我們在2017年接觸到西安這個項目，到2019年跟曲江新區政府簽了備忘錄，這期間為了找到合適的地塊和合作伙伴花了一些時間，我們很高興能和曲江新區一起發展這個重要的項目。

經濟觀察報：北京、廣州的項目都是在既有項目基礎上的進一步合作，地方政府都是怎么表達他們對你們的期待的？

彭國邦：你說的對，我們在廣州和北京的進一步發展都是建基在多年來建立的信任基礎上，政府看到我們的確能兌現承諾，雙方共同努力，發展了天河區的太古匯和朝陽的三里屯太古里，兩個項目都比較成功。

在尋找新項目機會時，我們是有所挑選的，在信任的基礎上，我們能夠和地方政府交流我們的愿景，共同的愿景也讓我們對新項目的成功充滿信心。

我們的項目都不是孤立存在的，舉個例子，我們看到北京的政府部門在致力于提升三里屯的基礎設施，開通新的地鐵線、優化升級工人體育場和亮馬河沿岸等，這些對我們繼續投資都是非常利好的，也給了我們信心加大投入。還可以看到，頤堤港二期是一個極具規模的項目，政府也在致力于提升項目周邊地區交通路網的連通性，比如和機場、和四環路的連接，還有優化壩河沿岸，這些都為我們發展新項目創造了條件。同樣，在廣州市荔灣區，地方政府對投資新基礎設施，包括鐵路和地鐵，以改善廣佛之間連通性的決心和規劃非常明確，這些都是非常強有力的信號，增強雙方的信任，讓我們對新的合作充滿信心。

經濟觀察報：太古的項目都在一線和新一線城市的市中心，太古會嘗試用其他方式比如輕資產輸出和更多的市民產生鏈接嗎？

彭國邦：目前，我們的戰略是非常清晰的，會繼續專注于開發低密度、開放式的太古里項目，給城市居民提供令人振奮的體驗，也會繼續在城市核心區發展太古匯這樣的高品質綜合體，涵蓋商場、寫字樓和酒店的項目，它周邊的交通路網聯通也做得非常好。

頤堤港二期是一個總投資額達230億人民幣的拓展計劃，這個項目并不在傳統市中心，但頤堤港一期已經轉化了酒仙橋地區的面貌。我們相信頤堤港二期會成為朝陽區東北部區域的全新商業地標，也是這整個地區城市更新的重要組成部分。

經濟觀察報：每個城市都很想要一個太古里，意味著很多地方政府都會跟太古接洽，什么樣的資料會擺在你的辦公桌上？

彭國邦：我們的確看到許多有趣的機會，但我們更需要保持戰略聚焦，把資源投放到策略的重點領域。比如，我們想繼續在一線城市的核心地段尋找機會，尤其是能夠強化現有資產的機會，包括通過全新機會和輕資產機會在內。此外，是在新一線城市尋找特色地塊，從而帶動周邊社區的衍變，比如成都和西安太古里，這些機會讓我們可以把當地獨特的歷史文化元素融入項目中，為當地打造名片，這也是我們未來的一個重點方向。

經濟觀察報：上海張園項目就是一個輕資產輸出項目，輕資產是太古的戰略方向之一嗎？有數量目標嗎？

彭國邦：我們還是會把資源和戰略聚焦在重資產項目上，但如果有機會能幫我們強化現有的核心資產，比如雅秀和張園這樣的輕資產項目，我們也樂于發掘和嘗試。

應對周期的四點堅持

經濟觀察報：太古地產50年發展歷程中，難免會遇到周期，你們對周期的感受深嗎？

彭國邦：房地產和房地產開發的確是一個長期產業，在發展中不可避免地會遇到周期。我們遇到周期時會專注于核心價值觀和理念，比如誠信、原創、遠見和品質，這四點能夠幫助我們應對短期的周期起伏。

我們一直致力于把可持續發展融入到業務發展中，我們相信可持續發展能夠幫助我們保持競爭優勢，并克服這些風險和周期帶來的不確定性。

我們也相信，跟租戶零售品牌之間的合作關系，我們的營造社區和社區運營理念，包括跟政府之間的互信關系，能給我們帶來很多信心，即使在市場周期中，也能助我們保持較高的出租率，提升銷售額和利潤的增長。

經濟觀察報：香港房企的杠桿普遍非常低，為什么會是這樣的狀況？

彭國邦：有多種原因，可能因為香港的房地產行業相對內地的成熟度不一樣，香港開發商普遍對資產負債表更謹慎，太古地產可能是資產負債率最低的香港開發商之一，這給了我們回應市場機遇的機會，也給了我們應對市場周期和低迷的信心。

經濟觀察報：現在內地的開發商處在劇烈降杠桿的過程中，內地和香港房企的區別是什么？ 

彭國邦：過去幾年里，尤其是實行“三道紅線”政策以來，內地許多開發商都發生一些變化。相較來說，內地開發商更專注在住宅開發和銷售領域，香港開發商更專注于發展商業投資物業。

過去幾年，內地開發商經歷的較大變化實際上表明了市場周期的影響。香港開發商經歷更長時間發展，相對來說更成熟謹慎，內地房地產行業相對來說更年輕。

經濟觀察報：出險房企會把資產掛出來，你們會對這種資產保持關注嗎？

彭國邦：我們確實看到市場上有一些收購不良資產的機會，但總體來說我們看待這些機會時是非常節制的，因為我們對要發展的項目、進入的城市有堅持，還要找到合適的合作伙伴?？偟膩碚f，我們更希望參與項目的設計、開發等全部階段，以確保項目交付時達到我們對品質的要求，達到顧客和市場的期待。

我們仍然相信，商業地產的重要法則是找到好的位置，有好的設計。太古地產今年50周年慶的主題是“創流不息”，這要求我們思考如何繼續保持原創和高品質輸出，持續給市場帶來新驚喜。年輕一代顧客對新的體驗要求更高，也促使我們繼續用長遠的眼光在中國內地發展為他們提供體驗式零售的商業項目。

商業和住宅

經濟觀察報：太古里和太古匯都是城市級的商業項目，位置很優越，但城市化的規律也告訴我們，市中心可能存在樓宇年久破敗、居民老齡化等情況，北京和成都的太古里與周邊的環境、居民生態有時就會呈現出一種很矛盾的和諧感，但是前灘太古里所在的區域規劃似乎新一些，矛盾感少一些，你喜歡前一種矛盾感嗎？如果前一種項目中有住宅，效果會更好一些嗎？

彭國邦：未來我們可能會找到機會把住宅打造為綜合發展項目中的一個組成部分，各元素彼此間能形成很好的互補。舉個例子，多年來我們把香港的太古城發展成一個融合了住宅、零售、酒店、寫字樓等元素的綜合項目。

北京和成都的太古里項目，可以說是當地城市更新的一劑“催化劑”，我們是打造這些“催化劑”的人?？梢钥吹?，這些項目周邊的地區也逐漸開始升級，可能是新的路網、新的地鐵、新的公共空間、公園、體育場等，這些都從一定程度上啟動了城市更新的進程。這個過程需要時間，但這正是我們樂于看到的，我們把這個過程稱為社區營造，假以時日社區會有質的提升。

上海的前灘其實很不一樣，整體地區是全新的規劃，區域功能非常綜合。前灘太古里是當地的零售中心，為社區營造貢獻力量。

對我們來說，前一種和后一種其實是相同的策略，只是在不同的城市和區域，發展和變化的速度不太一樣。

經濟觀察報：太古地產在香港以及東南亞都有住宅項目，但在中國內地一直沒有，為什么會有這么明顯的戰略選擇？

彭國邦：過去20年，在內地市場，我們一直用長遠眼光發展以零售為主導的項目，這能更好地發揮我們在香港積累的經驗和專長——用長期的、社區營造的策略去發展零售和寫字樓項目。未來有可能的話，我們也會在內地發展住宅項目，但它是作為綜合發展項目的一個部分。

所以也看市場機會，目前東南亞市場，我們覺得自己的機會在高端住宅領域。

經濟觀察報：大型綜合體里配套住宅，在土地出讓時很順理成章，為什么太古一直沒有這種產品呢？

彭國邦：這只是時機問題，我們還沒有在合適的時間找到合適的機會。如果有合適的機會，我們很樂意探索和嘗試。在過去20年里，我們在內地已經打造了有很高認知度的太古里和太古匯品牌，市場也已經了解了我們的品牌，如果有合適機會，我們也會開發一些住宅。

我們要聚焦于我們有競爭優勢的領域，即零售和寫字樓主導的項目，目前內地已經有很多有經驗的本土開發商在打造住宅項目了。

經濟觀察報：你們拒絕了很多機會？

彭國邦：是的，我們想把專長和優勢集中在商業發展戰略上。西安太古里的確包含一小部分住宅元素，我們會打造一個獨特的住宅項目，把太古的住宅品牌帶到中國內地。我們很期待看看市場如何反饋。