經濟觀察網 記者 田國寶 編輯 張雅楠 11月9日晚上8點多了,房地產中介小雅還在忙碌,“一整天都有人咨詢和看房,從早晨八九點一直忙到現在”,小雅和她的同事已經很久沒有這么忙碌過了。
小雅是北京亦莊地區一家鏈家門店的中介,11月8日,北京市住建委、北京經濟技術開發區管委會和通州區人民政府聯合發文,劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。
這意味著臺湖和馬駒橋正式解除“雙限購”。通州的雙限購政策始于2015年8月,購房者除需具備北京市購房資格外,還需滿足通州區的購房條件。
“對亦莊來說,臺湖和馬駒橋是價格洼地”,小雅說,與亦莊隔涼水河相望的臺湖房價在5萬元/平方米左右,亦莊外圍的馬駒橋房價則只有4萬元/平方米左右。而亦莊地區的房價從2020年底開始新一波上升行情,截至目前,漲幅普遍在30%-50%,“原來三四萬的小區,現在基本六七萬,核心區的基本都在七萬以上了”,11月8日政策發布當天,小雅一直忙到晚上十點多。
亦莊作為北京經濟技術開發區及北京自貿區的重要組成部分,聚集了包括京東、小米在內的上千家高新技術企業,對房地產市場形成了支撐。
限購解除后
11月8日下午5點多,臺湖和馬駒橋“雙限購”解除,“7點左右看房的人多了起來”,小雅說,晚上10點之前,萬科城市之光東望成交了9套,這樣的紀錄在原來不常見。
11月9日早上8點多,已經有購房者前來東望看房,一直到下午3點,累計成交了25套,“晚上又成交了2套,政策出來前,東望已在清盤階段,只剩下為數不多的尾盤了”。
從2019年8月首期開盤算起,東望至今已持續銷售三年多時間,目前有三期房源在售,兩期有現房在售,均為現房或準現房。
北京市住建委信息顯示,東望在售的三期項目合計1222套房,總貨值60.5億元,平均備案單價5.16萬元/平方米。截至11月9日,已經網簽1129套,合計網簽金額53.5億元,平均價格4.98萬元/平方米。
由金融街和首開聯合開發的金悅郡,由于房源較為充足,雙限購解除后,在5個小時銷售了79套。金悅郡位于六環外,與東望相距10公里,雖然位置不及東望,但價格比東望便宜1萬元/平方米。
金悅郡項目分別于2020年8月和2021年7月兩次取證,32棟樓共計有1845套房源,備案均價為4.5萬元/平方米,住宅貨值為67.9億元。截至11月9日,累計簽約1039套,銷售金額33.14億元,簽約均價為3.78萬元/平方米。
目前臺湖和馬駒橋地區只有三個在售的新房項目,除上述兩個外,還有一個為綠城中國開發的桂語聽瀾,該項目于2022年5月23日取得預售許可證,共有416套房源,備案均價為5.8萬元/平方米。
由于開盤時間較晚,桂語聽瀾去化率相對較低,截至11月9日,已簽約套數為61套,合計簽約金額3.7億元,平均成交價格5.6萬元/平方米。與東望和金悅郡相比,折價比例相對較小。
目前三個項目的折扣還在,但銷售人員和中介人員普遍預測,隨著房源逐步減少,相關的優惠和折扣可能會陸續減少或退出,“這兩天我們一直聯系客戶趕緊過來訂房”。
臺湖和馬駒橋的二手房同樣受到購房者追捧,小雅介紹,從11月8日下午到11月9日晚上一天多時間,“我們東大區的幾個門店加起來成交了35套”,這是過去一個月甚至是幾個月的成績。
新房供不應求
2020年以來,亦莊地區的瀛海和舊宮供應的新盤在5個左右,河西、路東新盤5個,臺湖和馬駒橋新盤5個,這構成了亦莊區域的全部新盤項目。
從銷售情況看,亦莊的15個新盤也存在較大差異,其中河西和路東的5個新盤,目前處于無房可售的狀態;臺湖和馬駒橋3個項目在售,只有2個項目的房源較為充足。
相比而言,瀛海和舊宮的去化較差,截至11月9日,今年上半年新開盤的2個項目,去化率均不足25%,其他老項目的去化率也普遍不高,遠不如臨近的亦莊核心區及位置較遠的臺湖和馬駒橋。
一位曾在亦莊區域開發過項目的房企人士透露,瀛海和舊宮以地鐵8號線作為主要交通工具,與亦莊核心區雖然距離較近,但由于交通不便,通常不會把亦莊作為主要客群來源地。
亦莊地區的軌道交通主要以地鐵5號線及亦莊線為主,與臺湖和馬駒橋的連接更為緊密,但由于臺湖和馬駒橋執行雙限購政策,使得亦莊地區的供應主要為位于河西和路東的5個新盤。
無論是亦莊核心區,還是臺湖和馬駒橋,近年來,住宅用地出讓及新樓盤推出明顯量不大,這也使得亦莊地區的樓市一直處于相對供不應求的狀態。
小雅說,從2020年底,亦莊房價一直上行,成交持續旺盛,“我們銷售的幾個項目中,2021年價格都漲了,有的漲三四千,有的漲五六千,市場明顯好于周邊”。
以海庭雅園為例,2020年11月,一期項目開盤平均成交價格是5.2萬元/平方米,2021年6月二期開盤后,平均成交價格上升至5.4萬元/平方米。而美廬家園銷售均價則從2020年9月的3.7萬元/平方米上漲至2020年12月的3.8萬元/平方米, 一直到2021年3月的4.1萬元/平方米。
2021年之前,東望項目成交價一直在5萬元/平方米以內,2021年下半年新開盤售價漲到5.1萬元/平方米;同樣時間,金悅郡的房價從3.7萬元/平方米漲至4萬元/平方米。而同期,位于舊宮的和錦家園成交價格則從6.3萬元/平方米降至6萬元/平方米。
房價漲跌背后有土地供應的因素,2019年至今,北京經濟技術開發區累計成交7幅宅地,合計建筑面積70萬平方米;同期,臺湖和馬駒橋出讓的宅地同樣為7幅,合計建筑面積為108萬平方米。
也就是說,即便將臺湖和馬駒橋并入亦莊,將近4年時間,該地區的整體供應量也只有178萬平方米,平均每年供應量不足45萬平方米,而2020年,亦莊商品住宅成交量即突破50萬平方米。
背后支撐
不僅新房供應相對不足,二手房同樣如此。
小雅介紹,臺湖和馬駒橋均為北京新發展地區,其中臺湖區域二手房普遍沒有“滿兩年”,所以二手房成交相對較??;馬駒橋二手房則以回遷房為主,“大部分小區里都是東城和西城搬遷過來的居民”。
與周邊的通州和大興相比,亦莊的教育和醫療資源相對豐富,加上沒有城區喧囂等因素,成為吸引購房者的重要原因。除了供需結構,亦莊地區較好的產業以及與之相配套的政策,也是購房者青睞的重要原因。
2020年9月21日,國務院印發《中國(北京)自由貿易試驗區總體方案》,3天后,北京自貿區正式揭牌。
北京自貿區分為科技創新、國際商務服務和高端產業三個片區,其中亦莊27.83平方公里是高端產業片區的重要組成部分。重點發展國際金融、文化創意、生物技術和大健康等產業,實現總產值超過6000億元。
官方資料顯示,從1992年建區以來,亦莊匯聚了來自全球40多個國家和地區的3萬多家企業,投資總額超過1000億美元,培育出千億級產業集群3個,形成了信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能制造為代表的四大產業。
經過30多年的發展,亦莊聚集了大量的高新技術企業,除了信息技術領域的京東、小米、中芯國際等企業,還有SMC中國、中電科、中國數碼、京東方、松下、中核、拜耳、同仁堂、北京奔馳、北汽、施耐德、ABB等眾多國內外知名企業。
2020年,亦莊總收入達到7559億元,利潤總額525億元,從業人員接近20萬人,其中研究開發人員數量超過5萬人。
此外, 亦莊還出臺了一系列吸引人才的創業、住房等補貼措施。2021年六普數據顯示,北京經濟技術開發區人口超過98萬,比2020年增加25萬,而2019年常住人口還不足20萬。
政策、產業、經濟和人口,這些因素無疑構成了房地產投資的主要要素,也為房地產市場奠定了需求基礎。
上述房企人士表示,目前北京房地產市場最好的幾個區域均與產業有關,海淀的永豐和西北旺的房價已經突破8萬元/平方米,依靠的是騰訊、網易和百度等互聯網企業以及這些企業中高收入員工。
亦莊同樣不例外,在短短幾年時間里,在北京房地產市場逐漸脫穎而出,憑借的正是北京自貿區各項優惠政策和未來的發展潛力,以及作為北京經濟技術開發區多年來聚集起來的產業基礎。
該人士認為,臺湖和馬駒橋兩地調整限購政策只是亦莊擴圍的結果,并不能理解為一線城市限購放松的信號,“兩地三年基本沒有出讓任何住宅用地,所以即便是調整了限購政策,對整體市場也不會有太大影響”。
京公網安備 11010802028547號