（圖片來源：受訪者供圖）

經濟觀察報 記者 張雅楠 實習記者 柳玉琳 11月9日，房地產行業迎來了難得的股債雙升，觸發點是融資端再傳利好：交易商協會宣布推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

一年多來，從中央到地方，房地產調控政策層出不窮，房地產行業經歷了20多年來最刻骨銘心的一次盤整，不論是企業、行業還是市場，都發生了量和質的根本性變化，與此同時，租購并舉在二十大報告中再一次被強調，而相應的政策配套如保租房認定標準，REITs底層資產擴圍等，已經若火如荼展開。

房地產似乎來到了一個嶄新的十字路口，站在此刻，經濟觀察報獨家專訪全聯房地產商會創會會長聶梅生，詳談當前房地產形勢和二十大提出的“租購并舉”舉措。

聶梅生是中國房地產市場化20多年發展歷程中，最重要的政策推動者和市場變化見證者之一，總能在關鍵時刻，保持敏銳洞察，指出問題關鍵，在本次采訪中，她的核心觀點包括：

一、多主體、多渠道、租購并舉這三個關鍵詞，一定會影響到明年和今后長遠的中國房地產整體格局。

二、房地產領域的稅收杠桿沒有被用好，更多是索取效益的思路，沒有通過減稅刺激的政策，減稅問題在中國房地產目前卡殼的節點上是應該推進的。

三、沒有房改的力度，搞不成租購并舉。

地產形勢研判

經濟觀察報：在恒大剛剛爆雷的時候，有說法是，這是中國的雷曼兄弟時刻，現在，也有很多人擔心這一輪的房地產深度盤整可能會有日本房地產泡沫破滅的危險，我想請您分享一下您的判斷。

聶梅生：這也是我比較想說的一個話題，我覺得，中國就是中國，中國不是日本，中國也不是美國，我認為這一次中國會倒下一些原來野蠻擴張的、本來就不應該通過透支的方式做到那么大的企業，這一部分應該說是房地產泡沫，我一直認為，中國房地產不是沒有泡沫，有泡沫，但不能說中國房地產全是泡沫，泡沫遲早是要被擠掉的，這次有一些頭部企業的出局不是一件壞事，是一件好事，是泡沫就應該把它擠掉。

而且，咱們這幾年不都是說房住不炒嘛，到2022年房子還能炒嗎？還有炒房的嗎？沒有了，那不就是房住不炒嗎？你要看到它的成績，為什么會出效力那么強烈的三道紅線，是因為2020年下半年至2021年上半年整個房地產市場熱得不得了，差不多突破歷史最高點了，你不能光看到房地產下去以后影響經濟，埋怨天埋怨地，這里面蘊藏著好多因素，起碼炒房引起中國金融風險這一部分沒有了吧，把泡沫擠出去不是挺好的嗎？

我一直這么看，不能只看到不利的一面，一會兒火得不得了，趕緊去滅火，然后看要快熄火了，又馬上就加柴，老這么折騰并不是好事，所以我覺得它不是一個雷曼兄弟時刻。

另外也不會像日本那樣，由于房地產泡沫破裂，引起了十幾年的經濟衰退。中國經濟是依靠、依賴房地產，但是不是全部依賴房地產，加上上下游產業鏈，再加上建筑業，占GDP的比重在百分之十幾吧，并不是那么大的權重，另外中國沒有像日本那樣整個房地產泡沫破滅，四季度慢慢地穩定下來，只不過新的穩定和原來的穩定之間有差別，而且形態不一樣。

不要去擔心這樣一些問題，在大家都唱衰的時候，你要看到它的積極方面，然后從積極方面，找到新的火炬來把它燃起來，這才是我們應該想的事情。

經濟觀察報：那房地產企業應該怎么辦？

聶梅生：企業我覺得現在就是一句話，就是能夠想辦法渡過當前這個坎兒，好自為之，然后去積極尋找新的發展，新的出路。因為并不所有的企業全躺倒，可能都比較緊張，但還是有一些企業把自己的資金鏈護理得比較好，產品競爭力比較強，還是會留下相當一部分企業。再加上政府現在對房地產的平穩出臺了很多的政策，會穩住相當大一部分企業，只要你熬得過去，挺得過去，迎來的就會比現在更好。

經濟觀察報：很多房企在今年都減少了開工和竣工，會不會導致未來一段時間新房供給矛盾尖銳？二十大報告倡導租購并舉，未來的房地產格局會不會發生很大的變化？

聶梅生：二十大報告中關于房地產的內容雖然簡短，但說的非常清楚，一個是多主體，一個是多渠道，另外一個是租購并舉，一定會影響到明年和今后長遠的中國房地產整體格局。

我自己雖然學習得不是很深刻，但是看到這三句話以后，我想，未來房地產在三個方面一定會發生劇變，不變就達不到這三句話。

一是土地。未來的土地供應，不會像原來那樣子，完全通過農村集體用地、集體建設用地變成國有土地然后招拍掛，這么一條線。

招拍掛或者說中國的土地紅利確實支撐了經濟發展和GDP的長期發展，同時也出現了一些問題，這個情況會變。如果按照二十大報告精神的話，多渠道保障就包括對土地的保障，怎么能夠保障土地的供給？不光是原來招拍掛這一條渠道了，還有很多其他的渠道，比如說，最近保租房領域就出現了農村集體建設用地解決土地供給的案例，這是完全不一樣的概念。

同時，這里還有長期沒有解決的城中村、城市更新和小產權房問題，其實最后都卡在了土地問題上，原來這些問題一直解決不了，例如城市更新里有很多城中村，因為土地性質原因，它解決不了同地同權同價的問題。

如果能夠突破這個關口，土地供給就開始多元化了，這是非常大的一個問題。這就帶來另一個問題，財政怎么辦？從全國平均水平看，地價大約占房價的50%，一些一線城市的房價中土地成本甚至超過50%，地方財政收入很多是靠土地財政支撐的，但現在土地財政已經出現捉襟見肘的問題，流拍、溢價率降低等等，用什么來解決土地財政帶來的虧空？那么就是稅收。房地產稅為什么遲遲下不來？主要是土地財政的力量太大了，但是現在，我覺得稅收這塊是一定是要上來的。（稅收問題后文有詳述，編者注）

第三點就是二十大報告講的租購并舉，大概三四年前，我在清華大學五道口金融學院講，租購并不并舉不取決于主觀意識，中國人是不是一定要買房子才能結婚呢？這是一方面，但是隨著年輕一代的成長，也不一定完全是這個傳統因素造成中國炒房的問題，而是因為在租房領域沒有一個非常有力的、核心的供應主體。

現在中國的租房市場，基本上還是C to C，沒有一套像商品房一樣的系統供給體制，包括資金、土地、運營。在租房市場中，機構占的比例到底有多少？一直到租購并舉政策提出來以后，一些頭部企業才開始慢慢地做長租公寓，到今年才大量地出現了保租房來突破。

如果沒有強有力的B端，不是小的B端，而是大的、權重型的B端出現，就跟中國房企一樣，頭部五十家都是千億量級的，如果不存在這樣一個B端群體和強有力的制度來保障的話，是做不到租購并舉的。

租購并舉還有很長的路要走，但是現在已經走出了第一步，就像當年房改走出第一步一樣。1998年開始房改，到了2005年，中國房地產已經開始有一點過熱，就開始有調控，實際上不到十年，房改五年后，房地產的發展就成氣候了，所以現在，我覺得是一個非常好的開端。

應該說，破局是去年開始的REITs試點，一直到今年有了保租房REITs，我覺得這一定會打開另外一扇門。

租購并舉

經濟觀察報：十九大報告也提到了租購并舉，但在去年和今年，市場明顯感受到了租賃行業的變化，為什么此時會成為一個關鍵節點呢？

聶梅生：可能還是和整個商品房市場有關，如果商品房市場持續像現在這樣，比較低迷，住房多渠道保障就要出現，因為多渠道保障，就不光是買房子了，它還要租房。

租房這件事，我覺得從深層次來講，擺脫不了資本，它仍然牽扯到金融的問題，比如說REITs，最后要在資本市場上市，如果資本市場沒有一個像中國房地產市場那樣高歌猛進的20年30年，又怎么能夠依靠資本市場來解決中國的住房問題呢？REITs的試點示范是必要的，但它不解決供給問題和需求問題，所以如果真正要啟動REITs，對中國的資本市場是有要求的，或者說，對REITs本身是有要求的。租購并舉當中的租這一部分，資本回報率要上去，這個上不去，神仙都沒辦法。

原來的租金回報率是比較低的。為什么大家去炒房，因為房價在上升，雖然說買房要按揭，首付都是兩輩人三輩人來湊，但是它的回報率是夠的。如果租金回報率還是像前幾年那樣百分之二，百分之一點幾，銀行利息都百分之三點幾，哪個機構敢去做租賃呢？只有C端的個人，房子不住，空著也是空著，就租出去了，這就是為什么長期以來，租賃市場里C端比較活躍，但是真正的機構算不過來這個賬。

做租賃最后要從資本市場退出，但是資本市場對回報是有要求的，如果REITs不能達到5%-8%的國際平均回報水平，最后也會失敗的。投資回報是繞不過去的一道坎兒。

我理解保障性租賃住房里的保障，不僅僅指完全由政府出資、對中低收入或者最低收入者的保障，還要從整個市場的角度，保障中國公民的住房權利，這個保障分了很多段，也包括市場化的這一段。

市場化就包括租，也包括購，為什么要租，為什么要購，是說在支付得起的情況下，這兩個選擇是差不多的。當工作非常穩定，或者年齡很大了，可能就需要一個穩定的住所，當還要打拼的時候，可能在上海、深圳、北京各處工作，租房也可以。如果這兩個差距非常大，當然就不平衡，就像前一段時間，房價飛漲，怎么都是買房合算。所以最后實際上是繞不開回報這樣一個最基本的事情。我是覺得，這次保租房REITs的試點做得挺不錯的，能夠使規則和商業模式形成，它就可以教育使用方，我租還是購，我是付月租金還是付月供，他會在這兩個當中去平衡考慮。

經濟觀察報：中國的房價和租金關聯度一直不強，但在房地產相對成熟的階段，房價和租金應該是聯動的。對普通人來說，讓租房成為一種可靠的選擇，需要什么樣的條件呢？您說的B端供給是一方面，如果房地產市場未來再次起飛，大家會不會說，不行，我還是要去拼一下，買房子。

聶梅生：當然了，所有的選擇都取決于對市場的反應。

關于租金和房價，我們叫租售比，或者叫租購比，我在很多場合說過，租金和房價一定是有非常密切的相關性的，但在中國連不上茬，當然也有很多人反對說，在中國，這兩個數據就是永遠關聯不上。我不這么認為，我覺得最后必須得關聯得上。因為最后掏錢的是老百姓，不管是買房還是租房，最后都是需求方在付款，它一定會形成一個平衡的。

因為中國的房地產經歷了一個高速起飛的階段，買房把租房這個事情遠遠地拋在后面，如果像二十大報告所說，再一次強調了租購并舉，那就是堅定不移的一個長期戰略方針了，一方面，可能不會讓房地產影響中國的經濟，但房價不會按照原有的速度持續起飛，可能一線城市的房價就穩定下來了，這也是我們大家希望的。另外一方面，一定會通過保租房的發展，以及整個商品租賃市場的恢復，慢慢使得租房和購房形成可選擇、可對比、可競爭的一個市場，它們倆之間就會建立聯系。

在國外來講，房價基本上是取決于租金的，當然它也和金融有關、和周期有關系，但整個波動過程中甩不開另外一個，永遠在一個相對平衡穩定的關系中。我認為不能強調中國的特殊性，好像房價就是會無限上漲，像脫韁野馬一樣想怎么著就怎么著，土地想怎么溢價就怎么溢價，這個局面我估計會得到改變的。

經濟觀察報：就像您說的，REITs需要讓投資者看到穩定回報才可持續，目前已上市和待上市的保租房REITs各有特點，比如說京保REIT底層資產是公租房，華潤有巢REIT其中一個底層資產的土地來源是集體土地，或多或少都有政策支持。未來更多的B端進入，這門生意要能產生持續回報的出路在哪里？

聶梅生：其實你舉的幾個例子挺有說服力的，就是說成本在哪里？要想資金回報率達到資本市場接受度，一定得把利潤、回報這部分擠得出來才行，比如5%這樣一個大家公認的范圍內。怎么才能出得來呢？一個方案是把租金定高，回報自然就高了，但在中國目前的情況下是不太可能的，因為有很多C端的房子在出租，如果你比它高很多，大家干嘛非得去租機構的房子呢？但是私人出租的這一部分因為主體不明確，又發行不了REITs。

租金不能上去，唯一的辦法就是壓低成本，而成本中，土地又占了很大的一部分。

租也好，賣也好，對用戶來講，反正達到我的需求就可以了，但是這里面沉淀下來的底層資產的成本是不一樣的，如果是招拍掛拿來的地做長租公寓、做REITs，成本是很高的，從二房東那兒租過來的，現在也基本上因為支付不了成本爆雷了。那么降低成本就是兩個渠道，一是土地成本便宜，比如剛才說的集體建設用地能夠入市，整個成本就下來了；或者說長期償付、土地入股，我不是馬上支付你，將來有了利潤，我跟土地方去分紅，這樣支付就往后走了，資產負債表就不是那么緊張的狀態。另外一個，是去并購一些現在爛尾的項目，有些企業已經躺倒了，項目要爛尾了，盡管你是招拍掛的土地，但是現在已經是不良資產了，那么就打折了，整個成本也就下降了，并且這一部分往往還是比較完整的樓盤，比較好的地段，這是一個機會。

在成本低的情況之下，才有可能在合理的租金之下，使REITs能夠上市，收益能夠保證。

經濟觀察報：這幾點都跟地方政府有很大的關系。

聶梅生：有關系，和政策、和房地產市場也有關系。

經濟觀察報：對地方政府來說，如果要轉變到租購并舉的狀態，責任好像多了很多，但收益卻沒有土地財政那么明顯，他們的動力是什么？

聶梅生：這實際上牽扯到一個新產業形成的問題。這次二十大報告也提到，未來中國經濟的發展，不能還是靠原來那樣一些傳統產業，將來會有替換、升級，未來一定要新興的產業，尤其是科技型產業出現，來解決財政收入問題，不能再靠土地財政。這實際上就是產業升級、供給側改革等一些事情。

未來，地方政府必須走出這樣一步，擺脫土地財政，擺脫大比重依靠房地產。即便房地產還是每年15萬億到20萬億元銷售額這樣一個體量，它的形態也會發生很大的變化，我覺得未來還是取決于新興產業的形成和房地產自身的升級，這是一方面；

另一方面，我還是想強調一下稅收，地方財政很重要的一塊是在稅收上，包括REITs從提出來到現在走過了17年的長期過程，其中很大一部分原因是稅收問題解決不了，因為國外的REITs免稅挺多的，主要還是要提高REITs的收益率。

如果這個問題不解決，中國REITs還是沒有路，因為如果一個商業地產項目或者長租公寓的收益率已經達到7%-8%了，持有者自己偷著樂了，為什么要上REITs？沒有必要放到資本市場上去做這件事情，但如果上REITs可以減稅，原來不上的收益率是5%、4%，但是由于減稅可以讓回報多一個百分點，他可能就愿意去做REITs了。

所以稅收這個杠桿，我覺得在房地產領域里始終沒有用好，土地增值稅啊，交易稅啊，更多是索取，只是從稅收里取得效益這么一個思路，沒有貢獻，沒有通過減稅刺激的政策，所以減稅的問題，我覺得在中國房地產目前卡殼的一個節點上是應該推進的，這樣才能擴大稅基和稅收額，才能平衡招拍掛帶來的土地財政，否則平衡不了。

可能每個措施都能使成本降低一點點，收益率提高一點點，讓更多的人愿意去做租賃房，培育起來更多的機構，在培養機構形成的時候，稅收這個杠桿還是要很好地利用。

我覺得，這是一個非常關鍵也非常復雜的機構和體制的重新平衡、重新構建過程，現在走出了第一步，而且目標是比較明確的，我們應該沿著這個目標堅定不移地走下去，當然前面可能還是會很難。比如開發商不會做租購并舉的事兒，只會買地、蓋房、賣房，因為團隊就是這樣的團隊，而且手里還窩了好幾年的地沒有變現呢，怎么辦？是有很多這類的問題。

經濟觀察報：有一種觀點認為，讓市場上存有一定規模的投資購房需求，才能夠滿足租房人的需求。

聶梅生：對，但是他租給你房子是因為這個房子暫時價格還沒有漲上去，先不賣，先出租著，所以他并不在乎租金的高低，因為他不是靠租金來運行整個資金鏈的，而是等著房價漲上去把房子賣了來變現，這就說明一個問題，租房、賣房、租金和房款，都是連到一起的，最后形成了怎么樣的一個平衡呢？為什么說現在是二次房改呢？我有點同意這樣一個意見，沒有房改的力度，搞不成租購并舉。

經濟觀察報：之前興起過一段長租公寓的熱潮，但最后幾乎都以爆雷收場，從去年REITs推出到今年把資產類別擴圍到了保租房，現在各地企業都在紛紛納保，租賃市場又進入了一個新階段，從長租公寓到現在的“保租房加REITs”是一個怎樣的發展脈絡？“保租房加REITs”之于租購并舉的意義是什么？

聶梅生：我自己認為呢，長租公寓是租購并舉出來后的一種嘗試，這個嘗試是放到了市場化方面，政府并沒有很多的支持和干預，是在商品房這個領域里切出一塊，能不能有一部分的商品房，不是用來賣的而是用來出租的，它是從這個角度出發的，所以基本是在商品房的領域里面，長出來一塊長租公寓，主體部分基本上都是B端，沒有很多政府行為介入，也沒有保障性的部分。

長租公寓的來源很多都是收并購的廠房、酒店等等，從二房東那拿過來的，一方面，二房東的租金挺貴，另一方面，會變化，不租給你了，往回收了，官司也挺多。我覺得長租公寓靠市場自生自滅的方式，是不成功的。

這一次不一樣，是屬于保障性住房體系的，有一個非常強的主體在解決這個問題，當然會有強力的政策一個一個地出臺。

當然，畢竟不可能全部由政府買單，必須有市場行為介入，原來的長租公寓，完全是市場的，原來的保障性住房全部都是政府的，在這兩個之間沒有形成一個很好的聯系，現在保租房加上REITs其實是跟市場聯系起來了，而且是跟資本市場聯系起來了，這就可以長期地、穩定地發展，而不是說政府包下來一切。政府只能解決應保盡保的那部分，中等收入、中低收入，甚至一部分中高收入要租房子怎么辦？住房問題，它必須由政府行為和市場行為相結合。

這一次把保租房加上REITs，逐漸地向市場拓展，新的主體就進來了，像現在一些頭部企業也在做保租房，那就對了，慢慢就分流了整個房地產市場的B端，B端分流以后，就有一部分原來做商品房的在做保租房了，有一部分甚至做高檔的出租公寓了，產品也變豐富了，老百姓一看，都是一些頭部企業在做，他就會該租就租，該買就買，相信政府，相信大企業，慢慢地，市場就會平衡下來。